با توجه به این موضوع، وزارت اقتصاد و واحد اطلاعات مالی (FIU) امارات متحده عربی از دلالان، توسعه‌دهندگان و نمایندگان املاک و مستغلات می‌خواهند چارچوب‌های قوی انطباق با مبارزه با پولشویی و تأمین مالی تروریسم را اجرا کنند.
یکی از مهمترین بخش‌های انطباق با قوانین مبارزه با پولشویی، شناسایی نشانه‌های هشداردهنده اولیه است که نشان می‌دهد یک معامله ملکی ممکن است شامل فعالیت‌های مشکوک باشد.
این راهنما، نشانه‌های هشداردهنده کلیدی برای پولشویی در معاملات املاک و مستغلات را برجسته می‌کند و یک چک‌لیست انطباق برای متخصصان املاک ارائه می‌دهد.
* چرا تشخیص پرچم‌های قرمز بسیار مهم است؟
- الزامات نظارتی: شرکت‌های املاک و مستغلات باید معاملات غیرمعمول را از طریق گزارش‌های فعالیت املاک و مستغلات (REAR) یا گزارش‌های فعالیت مشکوک (SAR) رصد و گزارش کنند.
- اجتناب از جریمه‌ها: عدم تشخیص و گزارش علائم خطر می‌تواند منجر به جریمه‌های سنگین یا تعلیق گواهینامه شود.
- حفاظت از اعتبار: ارتباط با فعالیت‌های غیرقانونی می‌تواند به اعتبار و جایگاه یک شرکت در بازار آسیب برساند.
* مهمترین نشانه‌های پولشویی در حوزه املاک و مستغلات
۱. روش‌های پرداخت غیرمعمول:
- تراکنش‌های نقدی بالای ۵۵۰۰۰ درهم که باید از طریق REAR گزارش شوند.
- استفاده از ارزهای دیجیتال یا دارایی‌های مجازی برای خرید ملک.
- پرداخت‌هایی که توسط اشخاص ثالث غیرمرتبط یا از طریق چندین انتقال کوچک برای جلوگیری از گزارش‌دهی به آستانه‌های تعیین‌شده انجام می‌شود.
۲. معاملات ملکی با ارزش بالاتر یا پایین‌تر از ارزش واقعی:
- خرید یا فروش ملک با قیمتی بسیار بالاتر یا پایین‌تر از ارزش بازار.
- تغییرات ناگهانی و غیرقابل توضیح در ارزش‌گذاری املاک.
۳. ساختارهای مالکیت پیچیده یا مبهم:
- تراکنش‌هایی که شامل چندین واسطه، نهاد خارجی یا تراست می‌شوند.
- دشواری در شناسایی مالک نهایی ذی‌نفع.
- مشتریان تمایلی به افشای جزئیات مالکیت یا مالی ندارند.
۴. پروفایل‌های مشتریان پرخطر:
- افراد دارای نفوذ سیاسی (PEP) که ممکن است از خرید ملک برای پنهان کردن ثروت خود استفاده کنند.
- مشتریانی از حوزه‌های قضایی پرخطر یا کشورهای تحریم‌شده.
- خریداران یا فروشندگانی که هیچ فعالیت قبلی در حوزه املاک و مستغلات در امارات متحده عربی نداشته‌اند.
۵. فروش مجدد سریع یا مکرر ملک:
- فروش ملک در فواصل کوتاه بدون منطق سرمایه‌گذاری مشخص.
- تغییرات ناگهانی در مالکیت ملک در مدت‌زمان کوتاه.
۶. منبع مالی مشکوک:
- وجوهی که از حساب‌هایی می‌آیند که هیچ ارتباط آشکاری با خریدار ندارند.
- تراکنش‌هایی که از طریق حساب‌های تأیید نشده یا خارج از کشور تأمین مالی شده‌اند.
- امتناع از ارائه صورت‌حساب‌های بانکی یا مدارک مربوط به تمکن مالی.
* چک‌لیست انطباق برای مشاوران املاک
برای مدیریت مؤثر این ریسک‌ها، شرکت‌های املاک و مستغلات باید اقدامات زیر را اتخاذ کنند:
1- انجام دقیق و کامل فرآیند شناسایی و اعتبارسنجی مشتری (CDD):
- هویت طرفین را تأیید کنید.
- مالک نهایی ذی‌نفع و منبع بودجه را تأیید کنید.
2- از غربالگری مداوم استفاده کنید:
- بررسی مشتریان از نظر فهرست تحریم‌ها (سازمان ملل، OFAC، اتحادیه اروپا).
- غربالگری افراد دارای نفوذ سیاسی و رسانه‌های نامطلوب را انجام دهید.
3- تراکنش‌های مشکوک را فوراً گزارش دهید:
- برای تراکنش‌های نقدی یا دارایی‌های مجازی که به آستانه‌های تعیین‌شده می‌رسند، گزارش‌های فعالیت املاک و مستغلات REAR را ثبت کنید.
- گزارش‌های شناسایی و معاملات مشکوک (SAR /STR) را برای فعالیت‌ها و تراکنش‌های غیرمعمول یا پرخطر ارسال کنید.
4-کارکنان را برای تشخیص پرچم‌های قرمز آموزش دهید:
- اطمینان حاصل کنید که کارمندان از تعهدات AML/CFT آگاه هستند.
- آموزش‌های تکمیلی در مورد فرآیندهای انطباق با استانداردها برگزار کنید.
5- از فناوری مبارزه با پولشویی بهره ببرید:
- خودکارسازی غربالگری مشتریان و نظارت بر تراکنش‌ها.
- برای همه گزارش‌ها و تحقیقات یک مسیر حسابرسی روشن حفظ کنید.
نتیجه‌گیری
تشخیص و اقدام در مورد نشانه‌های خطر در معاملات املاک و مستغلات برای رعایت قوانین مبارزه با پولشویی در امارات متحده عربی حیاتی است.
با مقررات سخت‌گیرانه‌تر و افزایش اجرای قوانین در سال ۲۰۲۵، دلالان املاک و توسعه‌دهندگان باید رویکردی مبتنی بر ریسک اتخاذ کنند و از فناوری مبارزه با پولشویی برای رعایت قوانین استفاده کنند.
کلمات کلیدی :
پولشوییمعاملات املاک و مستغلاتپولشویی اماراتتأمین مالی تروریسمواحد اطلاعات مالی اماراتقوانین مبارزه با پولشوییاملاک و مستغلات امارات